Como Vender Imóveis em 2025

Project & Visuals by Xarp Studio

A Arte de Criar Desejo Antes Mesmo do Primeiro Tijolo

Em algum ponto entre as torres espelhadas de Canary Wharf e as ruas arborizadas do oeste de Londres, um incorporador observa, preocupado, os números das pré-vendas que teimam em não decolar. A localização é boa. As plantas, generosas. Os acabamentos, impecáveis. E, ainda assim, o interesse é morno.

Poucas visitas, poucas propostas. Falta algo.

A milhares de quilômetros dali, em São Paulo, a equipe de marketing de um novo empreendimento enfrenta um silêncio diferente. Os anúncios digitais estão sendo vistos — os dados confirmam. Mas os compradores passam batido. Nada desperta emoção. Nenhuma conexão. Apenas mais um projeto em um horizonte já repleto de promessas.

Enquanto isso, nos arredores de Toronto, um novo condomínio esgota a primeira fase de vendas em poucas semanas — muito antes do início das obras. O segredo? Uma campanha que não vendeu especificações, mas sim sonhos. Um enredo de famílias reunidas em varandas banhadas pelo sol, crianças pedalando em ruas tranquilas, a luz dourada do fim de tarde atravessando cozinhas abertas e acolhedoras.

O Comprador Que Nunca Entra Pela Porta

Esse é o paradoxo de 2025: os compradores estão por toda parte — e, ao mesmo tempo, em lugar nenhum.

Segundo a Knight Frank Global Buyer Survey 2024:➡ 65% dos compradores de imóveis de alto padrão passam mais de 90 dias pesquisando online antes de entrar em contato com um corretor ou incorporadora.➡ Mais de 50% dos investidores de alto poder aquisitivo compraram fora de seu país de origem em 2024 (Savills).

De um apartamento em Londres ofertado a um empreendedor de tecnologia em Singapura, a um investidor brasileiro interessado em Toronto como porto seguro, o público é global. E o que ele busca já não é uma lista de características técnicas — é sentimento.

Eles não visitam o showroom primeiro. Visitam o sonho. E se esse sonho não os emociona? Eles deslizam o dedo na tela e seguem em frente.

No mundo em que o primeiro encontro é digital, o desejo precisa nascer muito antes do comprador pisar no terreno.

As Velhas Ferramentas Sob Nova Luz

Houve um tempo em que um folder bem diagramado, algumas imagens 3D e um apartamento decorado padrão davam conta do recado. Mas esses tempos ficaram para trás.

Hoje, como aponta o Estudo Global de Marketing da JLL 2024: Empreendimentos que se apoiam principalmente em visuais estáticos demoram, em média, 22% mais para atingir as metas de pré-vendas.📉

Anúncios incapazes de gerar conexão emocional têm 37% menos consultas do que aqueles que usam narrativas imersivas e cinematográficas (NAR 2024).

Em mercados tão diversos quanto Londres, São Paulo e Vancouver, os incorporadores que insistem nas velhas ferramentas estão aprendendo, na prática, o custo de se tornarem invisíveis.

Vender o Sonho, Não o Metragem

Veja dois projetos lançados no ano passado na Grande Londres.

O primeiro, um edifício médio em Battersea, apostou em plantas baixas, um site com muito texto e um render genérico. Ao final do ano, mal havia atingido 30% da meta de pré-venda.

O segundo, uma coleção de townhouses em Richmond, contou uma história. A campanha começou com um vídeo cinematográfico — imagens aéreas do rio ao pôr do sol, interiores montados como um editorial da Ralph Lauren, trilha sonora com o canto de pássaros e vozes ao fundo. Os tours interativos permitiam explorar os espaços em detalhes. Resultado? 75% das unidades vendidas antes mesmo das fundações começarem a ser lançadas.

Canadá: Onde Dados e Emoção Andam Lado a Lado

No competitivo mercado canadense, especialmente nos arredores urbanos de Toronto, a disputa pelos compradores é acirrada. E eles querem mais do que metragem e número de vagas na garagem. Querem provas concretas de eficiência energética, de qualidade de vida, de integração ao entorno.

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) apontou, em 2024, que 61% dos compradores de novos imóveis consideram as características sustentáveis decisivas, e quase 70% são influenciados pela qualidade das apresentações digitais na fase de pré-venda.

O nome do empreendimento e o CEP já não bastam. No lugar disso? Um misto de dados e sonho — visitas virtuais com demonstrações de automação, renderizações atmosféricas mostrando o uso da luz natural, campanhas que fazem o comprador se sentir em casa antes mesmo de sair da sua.

Brasil: Vender em um Mar de Promessas

São Paulo — metrópole de mais de 12 milhões de habitantes — sempre foi, ao mesmo tempo, paraíso e pesadelo para os incorporadores. A cidade não para de crescer. O mercado, de competir.

Mas muitos projetos falham porque continuam apostando no que funcionava antes: localização, preço competitivo e imagens padrão. O comprador brasileiro nas grandes cidades já não se impressiona com mais do mesmo.

Segundo levantamento do Secovi-SP 2024, empreendimentos que investiram em campanhas cinematográficas e imersivas na pré-venda tiveram 35% mais adesão inicial do que aqueles que recorreram às estratégias tradicionais.

O que vende? Campanhas que mostram não só onde você vai morar, mas como você vai morar. A cobertura paulistana banhada pela luz rosada do entardecer; o apartamento familiar com cenas de um jantar animado tendo a cidade como pano de fundo; a casa em condomínio onde a calma se sente em cada quadro.

Os Estúdios que Constroem o Sonho

Por trás dessas campanhas — as que funcionam — estão estúdios que entendem que vender imóvel em 2025 é menos sobre especificação técnica e mais sobre sedução.

Na Xarp, essa é a nossa essência. Criamos narrativas visuais que não são enfeite: são emoção. Do filme 3D cinematográfico ao showroom virtual em realidade aumentada, cada detalhe é pensado para que o comprador olhe para a tela e pense: é aqui que eu quero estar.

Em Londres, São Paulo, Toronto e além, ajudamos nossos clientes a contar histórias fortes o suficiente para transformar pixels em contratos.

No fim das contas, o que vende um imóvel não é a planta. É a promessa.

A Nova Porta de Entrada

Se 2025 ensinou algo ao mercado, foi isto: a porta de entrada não é mais de vidro e aço. É feita de luz, narrativa e pixels.

E se a história do seu projeto não convida o comprador a entrar — o do vizinho vai convidar.